STF garante imunidade de ITBI a imobiliárias que integralizam imóveis no capital

O que o STF decidiu

O Supremo Tribunal Federal decidiu, por 8 votos a 2, que empresas do setor imobiliário não pagam ITBI quando recebem um imóvel como parte da integralização de capital social. O julgamento ocorreu no plenário virtual e foi encerrado na segunda-feira, 19 de outubro de 2026. Como o caso tem repercussão geral, a tese vale para todos os processos em tramitação sobre o tema no país.

Na prática, uma imobiliária, uma incorporadora ou qualquer empresa que tenha como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis pode receber um imóvel de um sócio em troca de cotas ou ações sem que o município cobre o imposto sobre essa transação. Até esta decisão, havia dúvida se a imunidade da Constituição para a integralização de capital valia também para esse tipo de empresa.

Como funciona a integralização de capital

Quando alguém monta ou capitaliza uma empresa, pode entrar com dinheiro ou com bens, entre eles um imóvel, em troca de participação societária. A Constituição protege essa operação da cobrança de ITBI, porque não é uma venda: é o imóvel virando capital da empresa. A dúvida que foi ao STF era se essa proteção continua valendo quando a empresa que recebe o imóvel atua, ela mesma, no mercado imobiliário.

O relator, ministro Edson Fachin, entendeu que sim: a imunidade na integralização de capital não depende da atividade preponderante da companhia. Esse foi o ponto central que decidiu o placar.

Como ficou o placar

O voto de Fachin foi seguido por Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli.

A vedação de tributação, longe de configurar qualquer privilégio, traduz uma opção constitucional legítima voltada à proteção da liberdade de atuação das pessoas jurídicas em determinadas áreas econômicas, entre as quais, inclusive, a construção civil e a participação e incorporação imobiliária, instrumentos determinantes para a garantia do direito ao acesso à moradia.

Edson Fachin, ministro relator no STF

Ficaram vencidos Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para Gilmar, a imunidade não é absoluta e deveria ser afastada quando a empresa atua majoritariamente no mercado de imóveis, preservando a arrecadação dos municípios, responsáveis pela cobrança do ITBI.

A imunidade prevista na Constituição não foi concebida para desonerar indistintamente toda e qualquer transmissão de bens imóveis ao capital social, mas, sim, para viabilizar a reorganização patrimonial das pessoas jurídicas quando o imóvel não constitui o objeto central de sua atividade econômica.

Gilmar Mendes, ministro do STF

Por que isso interessa a quem não é do setor imobiliário

A disputa nasceu de um litígio entre municípios e imobiliárias, mas o efeito prático alcança qualquer dono de negócio que usa, ou pensa em usar, uma empresa para organizar patrimônio em imóveis. É um caminho comum entre famílias com imóveis: em vez de transferir um bem diretamente de uma pessoa para outra, ele entra no capital social de uma empresa, o que evita o imposto que incidiria numa transferência direta entre pessoas físicas.

Com a tese fixada pelo STF, esse caminho fica mais seguro quando a empresa que recebe o imóvel tem atividade imobiliária como objeto social, caso típico de incorporadoras e administradoras de imóveis. Os municípios, que fiscalizam e cobram o ITBI, agora têm uma orientação vinculante a seguir em todas as instâncias, o que reduz o espaço para autuações baseadas no argumento da atividade preponderante.

A dúvida que a decisão não fecha

O julgamento resolve o caso das imobiliárias, mas não necessariamente o das holdings puramente patrimoniais, aquelas criadas só para guardar imóveis de uma família sem comprar, vender ou alugar como atividade de mercado. É esse o ponto de atenção levantado pela advogada Tatiana Chiaradia, sócia da área tributária do Candido Martins Cukier.

Essas sociedades que não possuem atividade imobiliária estão sendo questionadas. Temos um precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo afastando essa cobrança, e esse tema ainda pode alçar ao Supremo e pende de esclarecimento.

Tatiana Chiaradia, sócia da área tributária do Candido Martins Cukier

Na visão dela, a decisão traz segurança para o setor imobiliário propriamente dito, mas não encerra o debate sobre holdings familiares sem essa atividade. O argumento dos municípios nesses casos costuma ser outro: eles dizem que uma holding patrimonial não cumpre a função social que justificaria a imunidade.

A tributarista Lara Mastropasqua Verola reforça que o desafio agora passa da tese jurídica para a aplicação prática nos municípios.

O julgamento encerra uma discussão importante para os contribuintes, mas a aplicação do tema ainda merece atenção. O desafio será assegurar que o entendimento do STF seja efetivamente observado pelos municípios, sem que novas exigências acabem reproduzindo, por outros fundamentos, a restrição que o Tribunal acaba de afastar.

Lara Mastropasqua Verola, tributarista

O que fazer com isso agora

Em resumo: quem tem uma empresa com atividade imobiliária e pretende integralizar um imóvel no capital social ganhou uma tese do STF a favor, com força vinculante sobre qualquer município do país. Quem tem ou planeja uma holding puramente patrimonial, sem compra, venda ou locação como negócio registrado, segue numa zona cinzenta que depende de precedentes estaduais como o do TJ-SP e pode voltar ao Supremo em outro processo.

Antes de estruturar ou reorganizar uma holding com esse objetivo, vale checar com um tributarista se a atividade registrada da empresa se enquadra no que o STF decidiu agora. É exatamente a natureza dessa atividade, e não a intenção de quem criou a empresa, que vai definir se o município pode cobrar o imposto depois.

Fonte: Diário do Grande ABC: STF mantém imunidade de ITBI em integralização de capital de imobiliárias